Fondo de reserva: qué es, cuánto debe tener tu comunidad y en qué se puede gastar
Por Antonio Fuentes Samblás — Administrador de Fincas Colegiado nº 46321 · Mediador de Seguros nº 75.739
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Qué es exactamente el fondo de reserva
El fondo de reserva es dinero de la comunidad apartado para lo que va a pasar, no para lo que ya pasó. No es un ahorro voluntario ni una decisión del administrador: es una obligación legal que nace del artículo 9.1.f de la Ley de Propiedad Horizontal, y su titularidad es de la comunidad, no de los propietarios individualmente.
Dicho en corto: es la diferencia entre que una avería se resuelva mañana o que se convierta en una derrama de urgencia tres meses después.
¿Cuánto dinero debe tener?
La ley fija un mínimo del 10% del último presupuesto ordinario de la comunidad. Es un suelo, no un techo: la junta puede acordar dotarlo por encima, y en edificios antiguos o con instalaciones exigentes (ascensor, garaje, piscina) suele ser prudente hacerlo.
Dos matices que casi nadie explica:
- El fondo se dota con las cuotas ordinarias, no con una derrama aparte. Si al aprobar el presupuesto no se ve la partida del fondo, algo falla.
- Si durante el ejercicio se gasta parte del fondo, hay que reponerlo hasta el mínimo legal.
¿En qué se puede gastar?
El fondo está pensado para obras de conservación, reparación y rehabilitación del inmueble, incluidas las de accesibilidad y eficiencia energética. La ley permite además destinarlo a suscribir un contrato de seguro que cubra daños en el inmueble o a un contrato de mantenimiento permanente del edificio y sus instalaciones.
Lo que no es: una hucha para tapar el agujero que dejan los vecinos morosos, ni un fondo de maniobra para pagar la luz de este mes. Cuando se usa así, el problema real —un presupuesto mal calculado o una morosidad sin gestionar— se esconde en lugar de resolverse.
Cómo comprobarlo tú mismo en cinco minutos
- Coge la última liquidación de cuentas aprobada y busca el saldo del fondo de reserva a cierre de ejercicio.
- Coge el presupuesto ordinario vigente y calcula su 10%.
- Compara. Si el saldo es menor, pregunta en la próxima junta —o antes, por escrito— por qué y con qué plan se repone.
- Mira si el fondo está en una cuenta a nombre de la comunidad y si te enseñan el extracto sin que tengas que insistir.
Ese cuarto punto es el que más dice. Un fondo correcto pero invisible sigue siendo un problema de gestión: lo que no se puede comprobar, no genera confianza.
La señal de alarma
Si al preguntar por el fondo de reserva la respuesta es vaga —"está cubierto", "eso lo lleva la gestoría", "ya lo veremos en la junta"—, no estás ante un problema contable: estás ante un problema de transparencia. El dinero es de la comunidad y la información también.
Preguntas frecuentes
¿Cuál es el mínimo legal del fondo de reserva?
El 10% del último presupuesto ordinario de la comunidad, según el artículo 9.1.f de la Ley de Propiedad Horizontal. Es un mínimo: la junta puede acordar una dotación mayor.
¿Se puede usar el fondo de reserva para cubrir impagos de vecinos?
No es su finalidad. El fondo está destinado a obras de conservación, reparación y rehabilitación del inmueble, y a contratos de seguro o de mantenimiento permanente del edificio. Usarlo para tapar morosidad oculta el problema de fondo en lugar de resolverlo.
Si se gasta parte del fondo, ¿hay que reponerlo?
Sí. Cuando el saldo baja del mínimo legal, la comunidad debe reponerlo hasta alcanzar de nuevo el 10% del presupuesto ordinario.
¿Cómo sé cuánto dinero hay ahora mismo en el fondo de mi comunidad?
Debe figurar en la liquidación de cuentas del ejercicio y respaldarse con el extracto de la cuenta bancaria de la comunidad. Como propietario puedes pedirlo por escrito al administrador; en una gestión transparente lo tienes disponible sin necesidad de pedirlo.