El acta de la junta: qué tiene que decir por ley y cuándo debes recibirla

Por Antonio Fuentes Samblás — Administrador de Fincas Colegiado nº 46321 · Mediador de Seguros nº 75.739

Publicado: 2026-08-04. Actualizado: 2026-08-04

¿Qué tiene que decir un acta por ley?

Seis cosas. Y no son opcionales. El artículo 19.2 de la Ley de Propiedad Horizontal las enumera una a una:

«El acta de cada reunión de la Junta de propietarios deberá expresar, al menos, las siguientes circunstancias: a) La fecha y el lugar de celebración. b) El autor de la convocatoria y, en su caso, los propietarios que la hubiesen promovido. c) Su carácter ordinario o extraordinario y la indicación sobre su celebración en primera o segunda convocatoria. d) Relación de todos los asistentes y sus respectivos cargos, así como de los propietarios representados, con indicación, en todo caso, de sus cuotas de participación. e) El orden del día de la reunión. f) Los acuerdos adoptados, con indicación, en caso de que ello fuera relevante para la validez del acuerdo, de los nombres de los propietarios que hubieren votado a favor y en contra de los mismos, así como de las cuotas de participación que respectivamente representen.»

«Al menos» significa que eso es el suelo. Un acta puede decir más. Menos, no.

Hay dos apartados que conviene leer despacio, porque son los que peor se cumplen. El d) pide la relación de asistentes con sus cuotas de participación, no solo con los nombres: sin coeficientes no hay manera de comprobar si una mayoría existió de verdad. Y el f) pide, cuando eso importa para la validez del acuerdo, quién votó a favor y quién en contra, también con sus coeficientes.

Y hay un séptimo contenido obligatorio que no está en el artículo 19, sino en el 15.2, y que casi nunca aparece: el acta tiene que reflejar quién estaba privado del derecho de voto por deber dinero a la comunidad. Literalmente: «El acta de la Junta reflejará los propietarios privados del derecho de voto, cuya persona y cuota de participación en la comunidad no será computada a efectos de alcanzar las mayorías exigidas en esta Ley». No es un detalle contable. Si esos coeficientes no se descuentan del total, la mayoría se calcula sobre una base equivocada y el acuerdo puede caerse entero.

Un acta que dice «se aprueba por mayoría» y se queda ahí no permite comprobar nada. Y la ley te da derecho a comprobarlo.

¿Cuándo tiene que estar cerrada y firmada?

En la propia reunión o, como mucho, en los diez días naturales siguientes. El artículo 19.3 no deja hueco:

«El acta deberá cerrarse con las firmas del presidente y del secretario al terminar la reunión o dentro de los diez días naturales siguientes. Desde su cierre los acuerdos serán ejecutivos, salvo que la Ley previere lo contrario.»

La segunda frase es la que casi nadie explica y la que más consecuencias trae, y hay que decirla con precisión: el acuerdo se adopta en la junta y existe desde ese momento; lo que no llega hasta el cierre y la firma del acta es su ejecutividad. Antes de esa firma, por regla general, no se ejecuta la obra acordada ni se gira la derrama aprobada. Después sí, aunque alguien esté pensando en impugnar. El acta no crea el acuerdo: lo documenta y lo pone en marcha.

El mismo artículo dice cómo llega el acta a los vecinos: «El acta de las reuniones se remitirá a los propietarios de acuerdo con el procedimiento establecido en el artículo 9». Es decir, al domicilio que cada uno haya comunicado a la comunidad para notificaciones. Que te llegue el acta no es un detalle de cortesía del administrador: es el cauce legal, y de esa comunicación depende —si no fuiste a la junta— el arranque de tu plazo para impugnar. Con un matiz que conviene tener claro: la ley pone plazo para cerrar el acta, diez días, pero no fija un número concreto de días para que te llegue. La remisión es obligatoria y sin demora injustificada; el plazo tasado es el del cierre.

Y ojo, diez días naturales son diez, con sus sábados y sus festivos dentro. Una junta celebrada el viernes 3 tiene el acta cerrada, como tarde, el lunes 13. Los puentes, las vacaciones y el volumen de trabajo del administrador no alargan ese plazo.

¿Se puede corregir un acta con errores?

Sí, pero con condiciones y con fecha de caducidad. El artículo 19.3 separa el acta defectuosa del acta inservible:

«Serán subsanables los defectos o errores del acta siempre que la misma exprese inequívocamente la fecha y lugar de celebración, los propietarios asistentes, presentes o representados, y los acuerdos adoptados, con indicación de los votos a favor y en contra, así como las cuotas de participación que respectivamente suponga y se encuentre firmada por el presidente y el secretario. Dicha subsanación deberá efectuarse antes de la siguiente reunión de la Junta de propietarios, que deberá ratificar la subsanación.»

Léelo como una lista de mínimos que no se perdonan: fecha y lugar, asistentes presentes y representados, acuerdos con los votos a favor y en contra y sus cuotas, y las dos firmas. Si el acta tiene todo eso, un error se arregla. Si le falta alguno, lo que tienes ya no es un error subsanable.

Y hay plazo: la corrección se hace antes de la siguiente junta, y esa junta la ratifica. No vale corregir un acta dos años después porque ahora conviene.

Si ves un fallo en el acta que te ha llegado, dilo por escrito cuanto antes y pide que la corrección quede constando. Cuanto más se tarda, más se parece una corrección a una reescritura.

¿Cuánto tiempo tengo para impugnar un acuerdo?

Tres meses. Y un año si el acuerdo va contra la ley o contra los estatutos. Lo fija el artículo 18.3:

«La acción caducará a los tres meses de adoptarse el acuerdo por la Junta de propietarios, salvo que se trate de actos contrarios a la ley o a los estatutos, en cuyo caso la acción caducará al año. Para los propietarios ausentes dicho plazo se computará a partir de la comunicación del acuerdo conforme al procedimiento establecido en el artículo 9.»

Fíjate bien en de dónde arranca el reloj, porque aquí se equivoca casi todo el mundo: no desde el cierre del acta, sino desde la adopción del acuerdo. Si estuviste en la junta, cuenta desde ese mismo día. Y ese último inciso explica por qué importa tanto recibir el acta: si no fuiste, tu plazo no arranca el día de la reunión, sino el día en que te comunican el acuerdo por el cauce del artículo 9.

No todo acuerdo se puede impugnar. El artículo 18.1 tasa los casos: cuando sean «contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios», cuando «resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios», o cuando «supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho».

Y tampoco puede impugnar cualquiera. El 18.2 legitima a los propietarios «que hubiesen salvado su voto en la Junta, los ausentes por cualquier causa y los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto», y añade una condición económica: para impugnar «el propietario deberá estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas». La excepción son los acuerdos sobre establecimiento o alteración de las cuotas de participación.

De todo esto sale un consejo muy práctico: si votas en contra, exige que conste en acta. Salvar el voto no es un gesto. Es lo que te da derecho a impugnar después.

Y otra cosa que conviene saber antes de meterse: impugnar no paraliza nada. El artículo 18.4 dice que la impugnación «no suspenderá su ejecución, salvo que el juez así lo disponga con carácter cautelar».

¿Quién guarda el libro de actas y durante cuánto tiempo?

El secretario, que en la mayoría de comunidades es el propio administrador. Y el libro no es un cuaderno cualquiera. Artículo 19.1:

«Los acuerdos de la Junta de propietarios se reflejarán en un libro de actas diligenciado por el Registrador de la Propiedad en la forma que reglamentariamente se disponga.»

Diligenciado por el Registrador. Eso es lo que convierte un montón de folios en el libro oficial de la comunidad. Por eso es la primera línea de cualquier checklist de traspaso cuando una comunidad cambia de administrador, y por eso perderlo es un problema gordo.

Junto al libro, el artículo 19.4 manda conservar «durante el plazo de cinco años, las convocatorias, comunicaciones, apoderamientos y demás documentos relevantes de las reuniones». Cinco años de convocatorias y de delegaciones de voto, disponibles. Si algún día necesitas demostrar que una junta se convocó mal, la prueba está ahí.

Un apunte para entender por qué todo esto acaba importando. En una encuesta del sector hecha por Supervecina en 2020 —dato de opinión, no estadística oficial—, el 60% de las comunidades declaraba asistencias por debajo del 50%, y casi seis de cada diez celebraban una sola junta al año. Cuando media escalera no va a la única reunión del año, el acta deja de ser un trámite. Pasa a ser, literalmente, la única forma que tienen esos vecinos de saber qué se decidió en su nombre.

Coge tu última acta y compruébalo tú mismo

Todo lo anterior no sirve de nada si no se aplica sobre un papel concreto. Así que coge la última acta que has recibido y ve marcando. He separado a propósito dos cosas que suelen mezclarse: lo que la ley te permite exigir, con el artículo detrás, y lo que exijo yo aunque la ley no lo diga.

Lo que la ley exige. Si falta, tienes base para reclamarlo.

• Está firmada por el presidente y el secretario, y cerrada dentro de los diez días naturales siguientes a la junta (art. 19.3).
• Constan la fecha y el lugar de celebración, y quién convocó (art. 19.2.a y b).
• Dice si era ordinaria o extraordinaria, y si se celebró en primera o segunda convocatoria (art. 19.2.c).
• Aparecen todos los asistentes y los representados, con sus cuotas de participación (art. 19.2.d).
• Está el orden del día (art. 19.2.e).
• Cuando el detalle del voto importa para la validez, figuran los nombres de quienes votaron a favor y en contra, con sus coeficientes. No basta «se aprueba por mayoría» (art. 19.2.f).
• Se identifica a los propietarios privados del derecho de voto por morosidad, y sus cuotas no se han computado para alcanzar la mayoría (art. 15.2).
• Te ha llegado al domicilio o al medio que comunicaste a la comunidad para notificaciones (arts. 19.3 y 9.1.h).
• El libro de actas está diligenciado por el Registrador de la Propiedad. Puedes pedir verlo (art. 19.1).
• Se conservan durante cinco años las convocatorias, comunicaciones, apoderamientos y demás documentos de las juntas (art. 19.4).

Lo que exijo yo, aunque la ley no lo diga. Aquí ya no hay artículo que invocar: es criterio profesional. Pero es lo que separa un acta correcta de un acta útil.

• Cada acuerdo se corresponde con un punto del orden del día. Lo que no se convocó, no se vota.
• El acta refleja qué se aprobó, no la crónica del debate. Cinco párrafos de discusión y una línea de acuerdo es un acta mal hecha.
• Cada derrama aprobada dice importe total, cómo se reparte y cuándo vence cada plazo. Una derrama sin vencimientos no se puede ni cobrar bien ni discutir.
• Los encargos a terceros llevan nombre del proveedor e importe, no «se acuerda contratar la reparación».
• Se puede leer dos años después sin haber estado en la sala.

Si al terminar la lista te faltan tres o cuatro de las de arriba, no tienes un acta mejorable: tienes un problema de gestión. Y la primera de las de abajo que falle es casi siempre la de las derramas.

Cómo trato yo las actas

Con una idea sencilla: el acta es el documento más importante que produce una comunidad en todo el año y, sin embargo, suele ser el peor escrito. En estos años he visto actas que no permitían reconstruir si una mayoría existió de verdad. Y actas de las que colgaba una derrama de miles de euros, despachadas en media página.

Mi criterio es este: un acta tiene que poder leerla, dos años después, alguien que no estuvo en la sala, y entender qué se decidió, quién lo decidió y con qué coeficientes. Si hay que llamar por teléfono para entenderla, el acta está mal hecha. Y punto.

Para seguir tirando del hilo: qué documentación puedes exigirle a tu administrador y en qué plazo y la guía completa de transparencia y buena gestión.